Оформление недвижимости в Болгарии
Порядок оформления и оплаты недвижимости в Болгарии. Покупка апартаментов, нотариальная сделка.
Порядок оформления и оплаты недвижимости в Болгарии не зависит от территориального месторасположения недвижимости. Все процедуры совершенно однотипны. Расскажем подробнее обо всех возможных вариантах.
Недвижимость можно разделить на две подгруппы "готовое жилье" и "строящийся объект". А способы оплаты на три схемы: "оплата 100%", "оплата в рассрочку" и "кредит или ипотека". Оформление недвижимости в собственность производится в Болгарии по месту регистрации недвижимости. Заверяется сделка нотариусом Болгарии, уполномоченным по сделкам в каждом муниципалитете, затем (в тот же день) нотариус обязан вписать собственника в реестр собственников недвижимости. Оформление можно произвести по двум вариантам: "лично приехать на сделку в Болгарию" или "оформить по доверенности".
Остановимся на каждом конкретном случае подробнее.
Покупка готового (построенного) апартамента в Болгарии, 100% оплата и нотариальная сделка.
Покупка готового апартамента и оплата 100% - самый простой и самый безопасный для обеих сторон способ оформления сделки. Готовым апартамент считается, если на объект оформлен Акт 15 (Завершено строительство) и/или Акт 16 (Ввод в эксплуатацию). При Акте 15 уже можно оформить Нотариальный Акт о собственности. Акт 16, как правило, будет оформлен автоматически спустя несколько месяцев. В случае продажи готового апартамента (в комплексах, которые уже построены и функционируют) сразу происходит нотариальное оформление апартамента и производится расчет. С оформленным Нотариальным актом и Актом 15 уже можно получать многократные визы собственника недвижимости в Болгарии.
Продавец (собственник) недвижимости на сделку обязан предоставить документы, подтверждающие его права на объект (выписку из кадастра, план недвижимости, документ о налоговой оценке). Покупатель обязан иметь при себе актуальный загранпаспорт, иные документы не нужны, необходимые декларации и доверенности будут оформлены у нотариуса. При наличной оплате (или дорожными чеками) процедура следующая: сначала подписывается Нотариальный акт (аналог договора купли-продажи) у нотариуса в Болгарии, после чего стороны едут в банк, где производится расчет. После совершения оплаты стороны подтверждают нотариусу свою готовность и нотариус передает договор на вписывание в регистр недвижимости ("Агенция по вписываниям"). После регистрации на Нотариальном акте появляется № вписывания и вторая печать. При безналичном расчете стороны сначала подписывают предварительный договор купли-продажи недвижимости, который служит основанием для перевода денег и Нотариальный акт у нотариуса подписывается после поступления суммы на продавца.
Прошу заметить, что в отличие от Российского законодательства, нотариус в Болгарии несет ЛИЧНУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за оформление сделки и проверку представленных документов. В обязанности нотариуса так же входит внести новые данные в реестр собственников в тот же день. Право собственности на недвижимость переходит в момент подписания Нотариального акта у нотариуса.
Оплата недвижимости возможна наличными, дорожными чеками или безналичным платежом из любого банка. Любой удобный для покупателя способ нас устроит.
Покупка готового (построенного) апартамента в Болгарии, оплата в рассрочку и последующая нотариальная сделка.
Покупка готового апартамента в рассрочку - это возможность купить недвижимость в Болгарии не имея на руках всей суммы сразу. Этот способ так же безопасен, как и при 100% оплате недвижимости. Готовым апартамент считается, если на объект оформлен Акт 15 (Завершено строительство) и/или Акт 16 (Ввод в эксплуатацию). При Акте 15 уже можно оформить Нотариальный Акт о собственности. Акт 16, как правило, будет оформлен автоматически спустя несколько месяцев.
Продавец (собственник) недвижимости на сделку обязан предоставить документы, подтверждающие его права на объект (выписку из кадастра, план недвижимости, документ о налоговой оценке). Покупатель обязан иметь при себе актуальный загранпаспорт, иные документы не нужны. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором прописаны условия рассрочки и этапы оплаты. Этот договор служит основанием для банковского перевода денег из России. Нотариальный акт у нотариуса подписывается после поступления всех сумм за недвижимость продавцу. После выполнения всех условий по договору, завершения оплаты, стороны подтверждают нотариусу свою готовность и нотариус заверяет Нотариальный акт, затем передает его на вписывание в регистр недвижимости ("Агенция по вписываниям"). После регистрации на Нотариальном акте появляется № вписывания и вторая печать. До момента перехода права собственности (на период рассрочки) недвижимость остается в собственности продавца. Но продавец законодательно утрачивает возможность совершать с этой недвижимостью какие-либо действия.
Прошу заметить, что в отличие от Российского законодательства, нотариус в Болгарии несет ЛИЧНУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за оформление сделки и проверку представленных документов. В обязанности нотариуса так же входит внести новые данные в реестр собственников в тот же день. Право собственности на недвижимость переходит в момент подписания Нотариального акта у нотариуса.
Оплата недвижимости возможна наличными, дорожными чеками или безналичным платежом из любого банка. Любой удобный для покупателя способ нас устроит.
Покупка строящегося апартамента, поэтапная оплата и нотариальная сделка.
Покупка строящегося апартамента - это всегда повышенный риск, поэтому по-возможности старайтесь избегать покупки незавершенного объекта. Однако, это как раз один из тех случаев, когда можно получить от продавца максимальную скидку и рассрочку. Если тщательно изучить документы, проверить легитимность застройщика, его историю, сравнить сроки по его предыдущим объектам, то риски можно сократить. В случае продажи недвижимости на этапе строительства сначала подписывается предварительный договор купли-продажи между продавцом (фирмой-собственником) и покупателем. Выбор недвижимости и текст договора заранее обсуждаются, при необходимости в договор вносятся правки. Возможен обмен сканами и подписание по email, если покупатель на начальном этапе не поедет в Болгарию на осмотр недвижимости. Если покупатель может приехать в Болгарию для осмотра недвижимости и оформления сделки в короткий срок (в рамках 1 недели) апартамент резервируется без оплаты. Если же покупатель не может приехать так быстро, то оплачивается резервация апартамента обычно, в размере 2000 евро за апартамент (разумеется, эта сумма войдет в оплату за апартамент). Это позволит зарезервировать выбранный апартамент на срок до 2 месяцев, при этом наличие апартамента и сохранение договоренной цены мы гарантируем. Оформим визы, билеты, организуем трансфер и размещение в Болгарии.
Во время ознакомительной поездки в Болгарию покупатель убеждается, что вся представленная нами информация о выбранной недвижимости в Болгарии на сайте и в переписке полностью соответствует действительности. Подтверждается выбор апартамента. На основании предварительного договора оплачивается сумма, которая зависит от степени готовности апартамента и наших договоренностей, это составляет примерно от 5 до 80% стоимости апартамента. Остальные оплаты совершаются на основании выставляемых счетов по мере готовности объекта или наших договоренностей с покупателем. Цена при этом соответствует той, о которой мы с покупателем договорились и которая указана в договоре (она не меняется).
При завершении строительства и оплате последнего платежа по предварительному договору купли-продажи происходит нотариальное оформление апартамента. При оплате последнего платежа наличными (или дорожными чеками) процедура следующая: подписывается Нотариальный акт (аналог договора купли-продажи) у нотариуса, после чего стороны едут в банк, где производится финальный расчет. После совершения оплаты стороны подтверждают нотариусу свою готовность и нотариус передает договор на вписывание в регистр недвижимости ("Агенция по вписываниям"). При безналичном расчете точно так же, но после поступления последней суммы по договору на наш счет.
Прошу заметить, что в отличие от Российского законодательства, нотариус в Болгарии несет ЛИЧНУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за оформление сделки и проверку представленных документов. В обязанности нотариуса так же входит внести новые данные в реестр собственников в тот же день. Право собственности на недвижимость переходит в момент подписания нотариального Акта у нотариуса.
Оплата недвижимости возможна наличными, дорожными чеками, безналичным платежом из любого банка. Любой удобный для покупателя способ нас устроит.
Оформление собственности по доверенности, без приезда в Болгарию на нотариальную сделку.
Нотариальное оформление недвижимости производится у нотариуса в Болгарии. Покупка недвижимости и нотариального оформления собственности возможно и без приезда в Болгарию (например покупатель был в Болгарии ранее, видел объект, все знает и доверяет нашей компании, договор подписан, оплаты завершены, но ехать на оформление нет времени или нет желания). В этом случае мы сможем оформить апартамент на нового собственника по доверенности, выданной на нашего сотрудника.
Доверенность дается только на оформление права собственности от имени Покупателя на Покупателя и постановке на учет в соответствующих инстанциях (Булстат и Налоговой инспекции), более никаких действий по данной доверенности производить нельзя.
Порядок действий (вся информация нужна на русском языке без дублирования латиницей)
1. Прислать нам на email данные на будущего собственника (если собственников несколько, то на каждого и указать в каких долях оформлять):
- Фамилия Имя Отчество (на русском языке)
- гражданство -дата рождения
- место рождения (населенный пункт и страна)
- загран. паспорт №..., когда выдан..., срок до..., кем выдан...
- адрес регистрации с индексом
- контактный телефон, email
Сообщить семейное положение:
- Состоит ли доверитель в официальном браке?
- Если да, то с кем (Ф.И.О. и дата рождения) и когда заключен?
- Были ли заключены предыдущие браки?
- Если да, то с кем (Ф.И.О. и дата рождения), когда заключены и расторгнуты?
2. Нашими юристами готовятся тексты доверенности и деклараций и направляются на email покупателю (текст на болгарском и/или русском языке).
3. Покупатель заверяет у любого нотариуса доверенность и декларации на русском языке (заверяется подпись Покупателя).
4. Покупатель делает перевод текстов у аккредитованного при консульстве переводчика.
5. После все документы необходимо заверить в консульстве Болгарии в России (в окне "заверка").
6. Оформленные и заверенные документы выслать курьерской почтой в наш офис в Болгарию. После получения документов проводится сделка у нотариуса. Затем, после получения Нотариального акта, наши сотрудники осуществляют регистрацию данного документа в бюро статистики и налоговой инспекции. Регистрации занимают около 3-4 недель, после чего Нотариальный акт и все регистрационные документы могут быть отправлены покупателю курьерской почтой DHL.
Суммы необходимые к оплате для оформления недвижимости в собственность (налоги, госпошлина, нотариальный сбор и таксы за содержание и управление) вы можете уточнить у менеджеров компании. Данная сумма может быть оплачена вместе с доплатой до полной стоимости апартамента.
Техническое обеспечение сделок - полностью наша забота. В этом преимущество покупки недвижимости в Болгарии у собственника. Сразу после подписания Нотариального акта у нотариуса мы можем переслать покупателю скан по email. Наши сотрудники проконтролируют вписывание в реестр собственников. Проведут регистрацию покупателя во всех необходимых инстанциях (Булстат и налоговой инспекции Болгарии). Можете быть уверены, что информация конфиденциальна и посторонние не узнают о сделке. Сведения в Россию не передаются.
Во время поездки в Болгарию мы разместим в наших апартаментах в Болгарии в готовых комплексах или в любом отеле.
Оплата недвижимости в Болгарии может быть в любой удобной для покупателя форме: наличными, дорожными чеками или безналичным путем. Дорожные чеки в иностранной валюте можно провозить через границу в неограниченном количестве, но обязательно с подтверждающими документами из банка о приобретении чеков, требуется таможенное декларирование на выезде из России и при въезде в Болгарию. Эти документы и декларации понадобятся в банке при обналичивании.
Осмотр и продажа недвижимости в Болгарии осуществляется вне зависимости от сезона.
В целом покупатель имеет дело с крупной и серьезной организацией, инфраструктура которой обеспечивает беспроблемность и удовольствие от покупки. Если пользовались когда-либо услугами агентств недвижимости — у Вас будет возможность почувствовать разницу.
Важно! МЫ - НЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ. Мы предлагаем только собственные объекты, цена и условия продажи которых определяется только нами. Соответственно вся информация на сайте актуальна, наличие и цены — гарантированы, а понятие «комиссионные» — отсутствует. На сайте указана розничная цена, при покупке 2х и более апартаментов предоставляется значительная скидка.
Будьте внимательны при выборе апартаментов в Болгарии
На нашем сайте реальные фотографии — видов с балконов, апартаментов, зданий, бассейнов, территорий комплексов, зеленых насаждений, теннисных кортов и детских площадок. Мы ничего не скрываем и нам нечего стыдиться, предлагается болгарская недвижимость высшего качества. Есть апартаменты, квартиры, дома и виллы в Болгарии. Просматривая другие сайты «о недвижимости Болгарии» обратите внимание, что фотографии встречаются крайне редко! Много фирм, продающих недвижимость в Болгарии ограничиваются компьютерными рисунками и расплывчатыми описаниями местоположения. Эти описания, зачастую, содержат изрядную долю лукавства, когда указанные 200 метров до пляжа, вдруг превращаются в 600 м в реальности, а стройка с оврагами превращается в «заповедный лес». Мифические, непонятно кем присвоенные звезды, 4—5** и не ниже, непонятные СПА при отсутствии термальной минеральной воды. Потому и нет фотографий, а благодаря компьютерной графике несуществующий пляж выглядит как-то лучше. Важно понимать, что именно и с чем вы сравниваете. Попробуйте сравнить наши цены за апартамент с морской панорамой в 10 метрах от песчаного пляжа, в комплексе с 7 бассейнами и просторной зеленой территорией с ценами за апартаментом в комплексе «...», но дешевле с видом на буераки и в получасе ходьбы по проезжей части до пляжа. С маленьким бассейном и нулевой перспективой обслуживания. В чью пользу будет сравнение? Что Вы ждете от этой покупки, сиюминутной экономии?
Рекомендации для покупателей недвижимости в Болгарии:
1. Если Вы ограничены 25—30 тыс.€ , то за эти деньги сможете приобрести только в 1,5-2х километрах от моря или однокомнатную квартиру в Варне или Бургасе. Это будет панельный дом, на дальней окраине в нескольких километрах от моря. Ликвидность такой квартиры нулевая, как и удовольствие от отдыха. К сожалению (или к счастью?) времена, когда за такие деньги в Болгарии можно было купить что-то стоящее безвозвратно прошли.
2. Если хотите купить дом на море, на первой линии с собственным пляжем — забудьте. Это невозможно, вне зависимости от суммы, которую готовы заплатить. И относитесь к подобным предложениям скептически — чудес не бывает! На первой линии строить малоэтажные дома в Болгарии экономически нецелесообразно. Они, за счет дорогой земли, получились бы баснословно дорогими и их никто не купил бы. Поэтому их там и нет.
3. Если располагаете средствами, то гораздо более разумным приобретением будут апартаменты в курортном комплексе. При этом предпочтительнее покупку делать на южном побережье Болгарии (Солнечный берег, Несебър, Созополь…) — там сезон длиннее минимум на месяц, чем в районе Варны. Температура воды у Варны всегда на пару градусов ниже, чем на Солнечном берегу.
4. Апартамент в комплексе можно просто закрыть и уехать, не переживая за его сохранность, об этом позаботится обслуживающая комплекс фирма. Там же можно совсем спокойно оставить автомобиль. Как правило, во всех комплексах, для собственников предусмотрены бесплатные парковки. В отличие от квартир в обычных домах в черте города (без охраны и управляющей компании).
5. И для отдыха, и в плане инвестиций, однозначно выгодны первая линия с хорошим пляжем, в близости от курорта. Сегодняшняя разница в цене между такими комплексами и 3—4 линией (или комплексами вдалеке от курортов) — крайне незначительна, не более 30-40%. В перспективе разрыв составит не менее 200—300%, как это можно наблюдать в Испании, например.
6. Огромное значение имеет поддержка и обслуживание комплекса, без чего ликвидность апартаментов будет неуклонно снижаться. И в этом смысле те комплексы, апартаменты в которых мы предлагаем своим клиентам — идеальны и на сегодня не имеют адекватной альтернативы, в чем можно убедиться зайдя в любой из комплексов, запущенных в эксплуатацию в прошлых сезонах. !!! Недооценка необходимости обслуживания комплекса — основной «прокол», который случается при покупке недвижимости иностранцем.
7. Все, что мы предлагаем из недвижимости в Болгарии — наша собственность, мы за это уже заплатили. И можете не сомневаться, что тщательно проверили и изучили вопрос по каждому конкретному комплексу, прежде чем выкупить или проинвестировать в несколько десятков апартаментов. Так что можете нам поверить, что не все комплексы одинаковы, несмотря на похожесть компьютерных картинок. А у нас на сайте не картинки, а фотографии. И песок не нарисованный.
8. Сегодня стоимость апартаментов в Болгарии в непосредственной близости от моря (1—2 линия, до 100м от пляжа) сильно недооценена. Побережье не такое большое, побережья с пляжами еще меньше, а курортного обустроенного побережья тем более мало. То, что сегодня предлагается нами — это нечто уникальное и через 1—2 года повторить такие комплексы просто не будет физической возможности, закончится МЕСТО С ПРИРОДНЫМ ПЛЯЖЕМ НА 1 ЛИНИИ МОРЯ. И потянутся комплексы вглубь, где счет идет уже не на линии, а на километры.
Яркий пример — испанская Марбелья, где в пределах курорта на 1 линии стоят панельные многоэтажки по 15 этажей, построенные 20...25 лет назад. Очень редко в них появляются квартиры на продажу — по 6...8 000 евро/м2. Новые комплексы, где цена начинается от 2500 евро/м2 стоят в 10—15 км. от курорта и в 6...8 км. от скалистого берега (вообще протяженность того, что называют «Марбелья» — около 100 км. по побережью, всего более 1 млн. апартаментов). То, что строится вблизи от моря («всего» в 1—2 км.) стоит уже 4..5 000 евро/м2, при этом вдалеке действительно видно море, а путь к пляжу сопровождается пересечением одной-двух автомагистралей. При этом в комплексах — «микробассейны» (например в комплексе на 4000 апартаментов бассейн длинной … 11 м(!) — с водой проблема!), плотность застройки 70% (против 30% в Болгарии), а такие «излишества», как газоны или детские площадки отсутствуют в принципе.